Trag­bar­keit – wie berechne ich die Trag­bar­keit

16. Dezember 2018

Eigenheim und Immobilien

Im letzten Artikel des Thema Eigenheim, ging es vor allem über das Thema Eigenkapital und wie es sich zusammenstellen kann. Aber ohne die passende Tragbarkeit nützt auch das Eigenkapital nichts.

Heute möchte ich Dir den zweiten Faktor näherbringen, welcher dir Steine in den Weg legen kann. Die Tragbarkeit. Diese zeigt das Verhältnis deiner Schuld zu deinem Lohn auf. Die Kosten für dein Haus dürfen nicht mehr als 33% deines Einkommens ausmachen.

Die Schuldigen sind wieder die Banken. Sie waren bei der Hypothekenvergabe zu locker, finanzierten alles und gaben dem Kunden sogar noch mehr, als er benötigte. In Amerika war es ganz krass.

Das Motto war in etwa so: Du kaufst ein neues Haus? Dann brauchst du doch auch ein neues Auto in deiner neuen Garage!

Die Amis haben sogar 120% finanziert. Dies führte zur jüngsten Immobilienblase. Auch wieder ein paar Jahre her.

Anyway, die Banken scheinen etwas daraus gelernt zu haben. Und übertreiben jetzt völlig. Einfach in die andere Richtung. Die Schweizerische Bankiervereinigung hat sich auf folgendes geeinigt.

Sie finanzieren nur 80%, deswegen musst Du mindestens 20% Eigenkapital bringen. Das war eigentlich schon immer so. Wir waren also schon vorher schlauer als das Volk, welches Trump zum mächtigsten Mann der Welt gemacht hat.

Was mich aber stört, ist der Rest der Tragbarkeitsrechnung.

Die Hypothekarschuld muss innert 15 Jahren auf 2/3 des Hauswertes amortisiert werden. Der einfachheitshalber rechnen wir mit 65% statt 2/3. Einfaches Beispiel: Bleiben wir beim gleichen Beispiel wie letztes Mal. Du kaufst eine Wohnung für CHF 600'000.

Du bezahlst CHF 120‘000 als Eigenkapital und die Bank gibt dir eine Hypothek von CHF 480‘000. In den nächsten 15 Jahren musst du die Hypothek abbauen. Und zwar jedes Jahr linear. Du musst also CHF 90‘000 abbezahlen. 1% von den CHF 600'000. Vielleicht hast Du schon gehört, dass man hier von der sogenannten zweiten Hypothek redet. Das sind dann mal so CHF 6‘000 im Jahr.

In diesem Beispiel lässt sich dies aber super indirekt durch die Säule 3a amortisieren. Wenn Du bis jetzt sowieso immer in das 3a einbezahlt hast, merkst Du es gar nicht, dass du langsam aber stetig deine Hypo abbezahlst.

Die direkte und indirekte Amortisation erkläre ich Dir in einem anderem Beitrag.

Berechnung der Tragbarkeit

Schauen wir uns die Zinsen der Tragbarkeitsrechnung an. Heute kriegst Du eine 10-jährige Hypothek für 1.5% – 1.7%. An dieser Stelle möchte ich schnell sagen, dass uns wohl gar nicht mehr bewusst ist, wie günstig das eigentlich ist.

Die Bank interessiert das aber nicht. Sie rechnet mit Pauschal 5%. Diese 5% auf CHF 480‘000 sind dann doch CHF 24‘000 im Jahr. Das würde schon weh tun im Portemonnaie.

Zur Amortisation und zu den Zinsen kommt dann noch 1% Nebenkosten. Nochmals CHF 6‘000.

Lass es mich dir schnell vorrechnen:

Zins:                     24‘000

Amortisation:   6‘000

Nebenkosten:   6‘000

Total:                  36‘000

Das sind also deine Kosten im Jahr, gemäss Tragbarkeit der Bank.

Gut aber was sagt uns das jetzt? Die CHF 36‘000 dürfen nicht mehr als 33% deines Lohnes sein.

CHF 36‘000 x 3 = CHF 108‘000

Du musst also CHF 108‘000 verdienen, um dir ein Wohneigentum von CHF 600'000 zu kaufen. Das ist machbar.

Zum Vergleich, bei einem Haus von einer Million ist die Tragbarkeit bei CHF 60'000, das heisst Du musst CHF 180'000 verdienen. Das ist viel Geld. Sehr viel Geld.

Veränderung der Faktoren

Jetzt können wir aber ein wenig an den Parametern schrauben. Wenn Du mehr Eigenkapital bringst, verändern sich die Tragbarkeit massiv zu deinen Gunsten. Bezahlst Du anstelle der geforderten 20% mehr, nämlich 35%, dann fällt die Amortisation ganz weg. Neu hast Du Kosten von CHF 30'000 und dein Einkommen muss nur noch bei 90'000 liegen.

Damit Du nicht immer alles selbst rechnen musst, bekommen Newsletter-Abonnenten Ende Jahr einen Tragbarkeitsrechner zugeschickt.

Wenn Du also schon viel gespart hast, aber die Bank aufgrund deines Einkommens zickt, dann spare fleissig weiter. Es ist auch heute noch möglich, ein Eigenheim zu kaufen.

Schreib mir bei weiteren Fragen zum Eigenheim. Wir können das in einer Bar besprechen – Du bezahlst.

- Fabio

Nachtrag: hier kannst du noch ein Excel mit dem Tragbarkeitsrechner von mir herunterladen.

Tragbarkeitsrechner - FinanzFabio